Informationen zum Datenschutzrecht für

Vermieter und Mieter

Informationen zum Umgang mit personenbezogenen Daten im Mietrecht

Im Rahmen eines Mietverhältnisses werden in der Regel eine Menge personenbezogene Daten des Mieters erhoben, gespeichert und verarbeitet. Fast immer müssen diese Daten auch an Dritte (z.B. Ablesefirmen oder Hausverwaltungen) weitergegeben werden, wo sie ebenfalls verarbeitet werden. Die Europäische Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) regelt den Umgang mit diesen personenbezogenen Daten. Sie betrifft nicht nur große Vermietungsgesellschaften, sondern auch Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten.

Auf Rechtmäßigkeit der Datenverarbeitung achten

Nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO ist die Verarbeitung personenbezogener Daten rechtmäßig, wenn diese für die Erfüllung eines Vertrags mit der betroffenen Person erforderlich (Art. 6 Abs. 1 Buchst. b DSGVO) ist. Grundsätzlich wird man im Rahmen eines Mietverhältnisses in der Regel von diesem Erlaubnisvorbehalt ausgehen können, wenn Daten eines Mieters (z.B. Bankverbindung, Zählerstände u.ä.) erhoben und verarbeitet werden.

Grundsatz der Datenminimierung beachten

Unabhängig vom Vorliegen einer Einwilligung oder der Tatsache dass die Datenerhebung und Verarbeitung erforderlich war, hat der Vermieter den Grundsatz der Daten Minimierung zu beachten. Dieser Grundsatz besagt, dass grundsätzlich nur solche Daten erhoben und verarbeitet werden dürfen, die tatsächlich für das Mietverhältnis relevant sind. Personenbezogene Daten, die für die Durchführung des Mietvertrages nicht gebraucht werden, dürfen auch nicht erhoben bzw. gespeichert und verarbeitet werden. In jedem Fall gilt, dass der Vermieter die Erhebung und Speicherung einzelner personenbezogener Daten begründen können muss.

Verarbeitungsverzeichnis anlegen

Mit dem Inkrafttreten der DSGVO am 25.05.2018, ist der Vermieter der personenbezogene Daten erhebt und verarbeitet, verpflichtet ein so genanntes Verzeichnis von Verarbeitungstätigkeiten (Art. 30 DSGVO) anzulegen. In diesem Verzeichnis müssen unter anderem folgende Punkte aufgenommen werden:

  • Name und Kontaktdaten des für die Verarbeitung Verantwortlichen
  • der Zweck der Datenverarbeitung
  • Kategorien der betroffenen Personen (in diesem Fall Mieter)
  • Art der gespeicherten Daten (z.B. Kontaktdaten des Mieters, Zählerstände, Bankdaten, u.a.)
  • Kategorien von Empfängern an die Daten übermittelt werden (z.B. Ablesefirmen, Hausverwaltungen, Wohnungsämter u.a.)
  • Fristen für die beabsichtigte Löschung der verschiedenen Daten

Dieses Verzeichnis ist nach Art. 30 DSGVO schriftlich zu führen. Möglich ist das auch in elektronischer Form. Die Aufsichtsbehörde (Landesdatenschutzbeauftragter) kann die Vorlage dieses Verzeichnisses verlangen. Hat der Vermieter ein solches Verzeichnis nicht angelegt, kann die Aufsichtsbehörde Bußgelder verhängen.

Informationspflichten gegenüber Mietern wahrnehmen

Informationspflichten gegenüber den betroffenen Personen im Hinblick auf die Verarbeitung und Nutzung ihrer Daten, werden mit dem Inkrafttreten der neuen DSGVO erheblich erweitert. Vermieter müssen nun ihre Mieter zum Zeitpunkt der Erhebung unaufgefordert über die Erhebung von personenbezogenen Daten informieren (Art. 13 DSGVO). Die Information sollte folgende Punkte enthalten:

  • Name und die Kontaktdaten des Vermieters, bzw. seines Vertreters
  • Zweck der Verarbeitung (z.B. Erstellung der Betriebskostenabrechnung),
  • Grundlage für die Verarbeitung (z.B. vertragliche Verpflichtung zur jährlichen Betriebskostenabrechnung)
  • Empfänger, an die die personenbezogenen Daten weitergegeben werden (z.B. Hausverwaltung)

Zusätzlich zu diesen Informationen ist der Mieter unter anderem über folgende Punkte zu informieren:

  • Dauer der Speicherung der Daten
  • das Bestehen eines Rechts auf Auskunft seitens des Vermieters über die betreffenden personenbezogenen Daten sowie auf Berichtigung oder Löschung oder auf Einschränkung der Verarbeitung oder eines Widerspruchsrechts gegen die Verarbeitung sowie des Rechts auf Datenübertragbarkeit
  • sollte die Verarbeitung auf Einwilligung des Mieters beruhen, ist über das Bestehen des Rechts des Mieters, die Einwilligung jederzeit zu widerrufen
  • über das Bestehen eines Beschwerderechts bei einer Aufsichtsbehörde

Sollte der Mieter bereits über diese Informationen verfügen, bestehen keine weiteren Informationspflichten seitens des Vermieters.

Datenverarbeitung durch Dritte absichern

Beauftragt der Vermieter einen Dritten mit der Verarbeitung personenbezogener Daten seiner Mieter (z.B. Hausverwaltung, Ablesefirma), bleibt er für den datenschutzkonformen Umgang mit den Daten seiner Mieter verantwortlich. Dazu ist mit dem externen Dienstleister ein spezieller Vertrag über die Auftragsverarbeitung zu schließen. In diesem Vertrag wird der Umgang mit den personenbezogenen Daten und deren Verarbeitung klar geregelt. Der verantwortliche Vermieter ist verpflichtet den Dienstleister sorgfältig auszuwählen und zu kontrollieren. Der Dienstleister ist rechenschaftspflichtig, d.h. er muss dem Vermieter die notwendigen Informationen zur Verfügung stellen, anhand derer überhaupt eine Kontrolle möglich ist.

Wichtig
Der Vermieter bleibt für die Sicherheit der Daten verantwortlich. Daneben sieht die DSGVO künftig eine Mithaftung des verarbeitenden Dienstleisters bei der Verletzung von datenschutzrechtlichen Pflichten vor.

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